НДФЛ при получении доходов от продажи части объекта недвижимого имущества

В преддверии окончания периода подачи физическими лицами деклараций о налоге на доходы физических лиц актуальным является вопрос о правильности и законности произведения расчета размера налога, подлежащего уплате по итогам прошедшего календарного года.

В данной статье мы рассмотрим и расскажем о теоретических и практических нормах и правилах расчета размера НДФЛ, подлежащего уплате, в связи с осуществлением физическим лицом сделки по отчуждению права собственности на часть объекта недвижимого имущества, приобретенного им ранее в составе единого объекта недвижимого имущества.

Один из наших Клиентов обратился за консультацией по следующему вопросу:

Физическое лицо, без статуса индивидуального предпринимателя, в 2012 году приобрело за 100 000 000 (Сто миллионов) рублей объект коммерческой недвижимости общей площадью 1 000 (Одна тысяча) квадратных метров, далее «Единый объект».

В 2013 году Единый объект был разделен на 5 (Пять) самостоятельных объектов недвижимого имущества по 200 (Двести) квадратных метров каждый. В этом же году клиент продал 2 (Два) объекта недвижимого имущества из 5 (Пяти), объектов, образовавшихся в результате разделения Единого объекта, путем заключения договоров купли-продажи этих объектов недвижимого имущества.

Один из объектов был продан по цене 35 000 000 (Тридцать пять миллионов) рублей, далее «Объект 1», второй объект был продан по цене 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей, далее «Объект 2».

Как правильно рассчитать базу для исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц по доходам, полученным в результате заключения, совершения и исполнения сделок по отчуждению права собственности в отношении Объекта 1 и Объекта 2, с применением положений абзаца 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации?

Консультанты продавца настаивали на том, что, так как объект изначально приобретался им как единый, расчет базы для исчисления НДФЛ, при отчуждении Объекта 1 и Объекта 2, необходимо производить расчетным методом, исходя из стоимости квадратного метра Единого объекта, определяемой, исходя из цены договора купли-продажи Единого объекта.

При расчете указанным методом получались следующие цифры:

Исходя из условий договора купли-продажи Единого объекта, стоимость 1 (Одного) квадратного метра Единого объекта составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей, которая рассчитывается делением стоимости Единого объекта на площадь Единого объекта.

Соответственно, цены Объекта 1 и Объекта 2, исходя из условий договора купли-продажи Единого объекта, рассчитанные расчетным методом, составляют: 20 000 000 рублей для каждого из указанных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации:

«При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества».

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации:

«Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей».

В соответствии с абзацем 1 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации:

«Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

При применении расчетного метода, рекомендованного к применению консультантами продавца:

при приобретении Объекта 1 по цене 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей и его продаже по цене 35 000 000 (Тридцать пять миллионов) рублей, база для исчисления НДФЛ составляет 15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей, а сумма НДФЛ, составляющего 13 % (Тринадцать процентов) от налоговой базы, подлежащего уплате, составляет 1 950 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей; при приобретении Объекта 2 по цене 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей и его продаже по цене 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей, база для исчисления НДФЛ отсутствует, а сумма НДФЛ составляет 0 (Ноль) рублей. То есть, в совокупности продавец при применении расчетного метода при расчете НДФЛ, подлежащего уплате, должен уплатить НДФЛ в размере 1 950 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Следует отметить, что для проверки позиции по правомерности и законности применения расчетного метода при определении размера НДФЛ, подлежащего уплате, консультанты продавца дополнительно обратились в Управление Федеральной налоговой службы России по городу Москве с письменным запросом в целях получения разъяснений и официальной точки зрения налогового органа по данному вопросу.

Официальный ответ на данное обращение в полном объеме подтвердил точку зрения консультантов, однако не содержал в себе каких-либо ссылок на нормы права, которые бы указывали на необходимость определения налоговой базы исключительно расчетным методом.

Данная точка зрения имеет достаточно широкое распространение на практике и на первый взгляд кажется логичной и обоснованной, однако, с нашей точки зрения, необходимо рассмотреть ситуацию, которая имела место, более детально.

Дело в том, что законодательство Российской Федерации не содержит указания на то, что при продаже какой-либо части Единого объекта налогоплательщик вправе или обязан по своему усмотрению избирать метод расчета налоговой базы для исчисления НДФЛ.

Так, абзац 1 подпункта 2 пункт 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации указывает на то, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Соответственно, если следовать данной норме права продавец имеет право на уменьшение своих доходов, облагаемых НДФЛ, полученных от реализации Объекта 1 и Объекта 2, на расходы, связанные с их приобретением, которые могут быть подтверждены документально.

Определяем размер доходов, полученных от продажи Объекта 1 и Объекта 2.

По договору купли-продажи Объекта 1 продавец получил доход в размере 35 000 000 (Тридцать пять миллионов) рублей.

По договору купли-продажи Объекта 2 продавец получил доход в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей.

То есть, совокупный доход от продажи Объекта 1 и Объекта 2, составил 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов) рублей.

Определяем размер расходов, связанных с приобретением Объекта 1 и Объекта 2.

Единственным достоверным источником информации о стоимости Объекта 1 и Объекта 2 с правовой точки зрения является договор купли-продажи Единого объекта, по которому его стоимость составляет 100 000 000 (Сто миллионов) рублей, что подтверждается условиями договора, а также платежными документами по нему.

Никаких специальных положений о формировании и способах расчета стоимости Объекта 1 и / или Объекта 2 в договоре купли-продажи Единого объекта нет.

Точка зрения консультантов продавцов о необходимости расчета стоимости Объекта 1 и Объекта 2, с нашей точки зрения, является субъективной и не основывается на нормах российского законодательства.

Проводя анализ ситуации, были изучены Письма Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службы Российской Федерации (Письмо Министерства финансов РФ от 24 мая 2013 года № 03-04-07/18572, Письмо Федеральной налоговой службы РФ от 12 февраля 2013 года № ЕД-4-3/2254@), судебная практика (Определение Конституционного суда РФ от 16 июля 2013 года, № 1220-О, Апелляционное определение Московского городского суда от 16 июля 2014 г. по делу №33-28549, Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 09 сентября 2014 года по делу №33-1595/2014), а также консультации налоговых органов, носящих частный характер, на предмет возможности и правомерности осуществления налогоплательщиком самостоятельного расчета стоимости (выбора метода расчета стоимости) части Единого объекта недвижимого имущества, реализованной налогоплательщиком в отчетном периоде.

Все материалы, которые были изучены, однозначно свидетельствуют о том, что налогоплательщик не вправе самостоятельно применять какие-либо методы расчета выделенной стоимости какой-либо части Единого объекта, так как данный расчет будет носить исключительно субъективный характер, не будет основан на нормах действующего законодательства Российской Федерации, и не будет являться объективно достоверным, а соответственно не может служить достоверным и объективным документом, определяющим стоимость той или иной части единого объекта недвижимости.

Более того, с практической точки зрения, части одного и того же коммерческого объекта недвижимого имущества, могут иметь различную стоимость, которая зависит не только от фактической площади такой части единого объекта, но и от фактического расположения части объекта внутри единого объекта, например:

  • одна часть единого объекта может находиться в зоне видимости потребительских потоков, другая же часть может располагаться вне зоны их видимости;
  • одна часть единого объекта может иметь самостоятельную входную группу и запасной выход, другая же часть может иметь сопряженную с иными помещениями единственную входную группу;
  • одна часть единого объекта может иметь витринные окна по периметру, другая же часть может иметь исключительно стандартные окна, не располагающие к использованию их в качестве витрин, либо не иметь их вовсе.

Помимо перечисленных объективных факторов, влияющих на ценообразование части объекта коммерческой недвижимости, на ее конечную стоимость влияют и технические характеристики, например, такие как:

  • наличие либо отсутствие систем отопления и вентиляции;
  • объем электрической мощности, выделенной в отношении такой части единого объекта;
  • наличие либо отсутствие внутри части объекта сантехнических узлов и точек врезки в коммуникации.

Все эти факторы объективно и безусловно влияют на реальную фактическую рыночную стоимость любой части такого единого объекта.

Наличие указанных факторов однозначно указывает на то, что применение расчетного метода для определения размера НДФЛ, подлежащего уплате физическим лицом, а также для определения стоимости какой-либо части единого объекта, не может являться способом для получения объективной и достоверной информации.

Соответственно, в силу того, что с правовой точки зрения единственным достоверным источником стоимости Единого объекта является договор купли-продажи Единого объекта, то для определения размера расходов, произведенных и связанных с приобретением Объекта 1 и Объекта 2, возможно использовать только договор купли-продажи Единого объекта.

При этом, налогоплательщик не вправе самостоятельно определять стоимость каких-либо частей Единого объекта, а должен руководствоваться полной стоимостью Единого объекта.

Таким образом, размер расходов клиента, связанных с приобретением Объекта 1 и Объекта 2, составляет 100 000 000 (Сто миллионов) рублей и такие расходы не могут быть выделены налогоплательщиком самостоятельно, так как такой расчет будет носить субъективный и незаконный характер с точки зрения налоговых органов.

Рассчитываем фактическую базу для уплаты НДФЛ с учетом документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением Единого объекта:

Доходы, полученные от реализации Объекта 1 и Объекта 2, составляют 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов) рублей.

Расходы, связанные с приобретением Объекта 1 и Объекта 2, составляют 100 000 000 (Сто миллионов) рублей.

База для начисления НДФЛ отсутствует. НДФЛ не исчисляется и не уплачивается.

По итогам работы, налоговая декларация была подана продавцом с учетом нашей правовой позиции по вопросу расчета налоговой базы по сделкам, связанным с отчуждением Объекта 1 и Объекта 2.

Позже, по результатам проверки налоговой декларации, налоговым органом была в полном объеме подтверждена сумма налогового вычета в размере 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов) рублей, заявленного продавцом.

Собственник — физическое лицо, при продаже части объекта недвижимого имущества, приобретенного в составе единого объекта недвижимости и образованного в процессе разделения единого объекта недвижимого имущества, имеет право использовать для определения расходов, связанных с приобретением такой части объекта недвижимого имущества, полную стоимость единого объекта недвижимого имущества, указанную в договоре купли-продажи, на основании которого приобретался первоначальный объект недвижимого имущества.

Налоговая база от реализации частей единого объекта может возникнуть только в том случае, если доходы от реализации частей единого объекта недвижимости превысят его документально подтвержденную стоимость, определяемую исходя из условий договора о приобретении прав на него как на единый объект недвижимого имущества, либо в случае когда договор купли-продажи объекта четко определяет и выделяет стоимость отдельных частей данного объекта.

Возврат к списку

Остались вопросы?
Закажите предварительную консультацию специалиста
Полезная информация
«ОНЕС Консалтинг» успешно исполнило решение суда о взыскании
01 ноября 2016 года "ОНЕС Консалтинг" успешно исполнило в пользу Клиента решение Симоновского районного суда города Москвы о взыскании...
«ОНЕС Консалтинг» успешно защитило интересы покупателя в деле о взыскании с продавца предварительной оплаты за товар, неустойки, штрафа и реального ущерба
08 июня 2016 года исковое заявление, подготовленное "ОНЕС Консалтинг", было рассмотрено по существу. В судебном процессе интересы нашего Клиента представлял Бею Сергей Иванович...
Регистрация перехода права собственности на недвижимость
Юридическая компания «О.Н.Е.С. Консалтинг» предлагает полный комплекс услуг по регистрации перехода права собственности на недвижимость. При этом гарантируются прозрачные условия сотрудничества и ответственность по взятым обязательствам.
Государственная регистрация организаций
Внимание! Приносим свои извинения, но раздел находится на стадии разработки. В самое ближайшее время он будет наполнен. А пока, Вы можете ознакомиться с другими разделами нашего сайта.
Что такое учредительный договор?

При создании общества его учредители заключают между собой договор о его учреждении. Указанный документ в соответствии с пунктом 5 статьи 11 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и пунктом 1 статьи 89 Гражданского кодекса Российской Федерации не является учредительным документом.

Решения по каким вопросам должно содержать решение единственного учредителя об учреждении ООО?
Как следует из содержания статьи 50.1. Гражданского кодекса Российской Федерации: «Юридическое лицо может быть создано на основании решения учредителя...